Depuis la loi Pinel, l’obligation d’établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locaux commerciaux ne fait plus débat : elle est consacrée par l’article L.145-40-1 du Code de commerce, lequel prive le bailleur défaillant de la présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil. La règle est d’ordre public, de sorte que les aménagements contractuels destinés à en neutraliser la portée encourent, en pratique, l’inefficacité.
L’intérêt, aujourd’hui, est moins de s’attarder sur l’obligation que d’en saisir la portée d’un point de vue contentieux. En pratique, l’absence d’état des lieux d’entrée déplace le débat sur le terrain probatoire : que doit démontrer le bailleur lorsqu’il ne peut plus se prévaloir de la présomption de bon état, et comment ? Corrélativement, dans quelle mesure le preneur peut-il se prévaloir de cette carence probatoire pour contester l’imputabilité des désordres constatés à la restitution des locaux ?
Inversion de la présomption au détriment au bailleur. L’apport principal de l’article L.145-40-1 est de nature probatoire : lorsque le bailleur n’a pas accompli « toutes diligences » pour établir l’état des lieux d’entrée, il est privé de l’avantage que lui procurait l’article 1731 du Code civil, c’est-à-dire la présomption selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu les locaux en bon état.
La conséquence est éloquente : le bailleur ne peut plus raisonner en partant d’un « bon état présumé » qu’il suffirait ensuite de confronter à un état des lieux de sortie. Il doit, au contraire, établir que les désordres qu’il invoque sont imputables au preneur, ce qui suppose de fixer un état initial de référence.
C’est ici que se noue la difficulté : sans état des lieux d’entrée, la discussion ne porte plus sur la question de l’obligation d’entretien du preneur, mais sur la possibilité même d’identifier ce qui relève d’une « dégradation » imputable au preneur.
L’articulation entre L.145-40-1 du Code de commerce et l’article 1732 du Code civil. En pratique, lorsque l’état des lieux d’entrée fait défaut, le bailleur est fréquemment tenté d’invoquer l’article 1732 du Code civil, lequel pose une responsabilité de principe à l’encontre du preneur pour les « dégradations et pertes » survenues pendant sa jouissance.
Mais cette stratégie est doublement fragile. D’une part, elle méconnaît la sanction de l’article L.145-40-1 du Code de commerce, qui prive le bailleur défaillant du bénéfice de la présomption de l’article 1731 du Code civil. D’autre part, elle méconnaît également le sens même de l’article 1732 du Code civil, qui présuppose un état de référence : parler de « dégradation » ou de « perte » implique nécessairement un état antérieur de comparaison. Autrement dit, l’article 1732 du Code civil n’est pas un substitut à l’état des lieux d’entrée ; il n’est pleinement opérant que si l’on est en mesure de comparer l’état initial et l’état de sortie des locaux.
L’ordonnance du Tribunal judiciaire de Rennes (chambre des référés, 16 mai 2025, n° 24/00749) mérite d’être évoquée compte tenu de son caractère particulièrement pédagogique. Après avoir rappelé la sanction de L.145-40-1 du Code de commerce et la teneur des articles 1731 et 1732 du Code civil, le juge précise que la « présomption » issue de 1732 permet de tenir le preneur responsable des pertes et dégradations survenues durant sa jouissance lorsqu’un état des lieux d’entrée fait foi, ou lorsque le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état par le jeu de 1731. Mais lorsque, précisément, aucun état des lieux d’entrée n’est produit et que le bailleur est privé de la présomption de 1731, le preneur n’est pas présumé responsable : il appartient alors au bailleur de prouver que le preneur a dégradé le bien.
La décision rennaise est emblématique en ce qu’elle met en lumière, de façon pédagogique, l’articulation entre chacun de ces textes: la disparition de la présomption commande un retour à la preuve.
Méthodologie jurisprudentielle. De cette articulation découle une méthodologie jurisprudentielle constante. Dès lors que l’état des lieux d’entrée fait défaut, la jurisprudence impose un raisonnement comparatif : il convient d’essayer de reconstituer l’état initial des locaux lors de la conclusion du bail, puis de le confronter à l’état de restitution, afin de déterminer si les désordres invoqués sont survenus pendant la jouissance et relèvent d’un défaut d’entretien locatif imputable au preneur.
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3, 7 juin 2023, n° 21/20512) fournit, sur ce point, un apport particulièrement clair : l’article 1731 du Code civil ne s’appliquant pas, il convient de rechercher les dégradations et pertes résultant de défauts d’entretien locatif « au regard de l’état réel des locaux lors de la conclusion [du] bail et de leur état lors de leur restitution ». La portée est claire : même en présence de désordres constatés à la sortie, l’imputabilité au preneur ne peut être retenue qu’à la condition de pouvoir rattacher ces désordres à un état antérieur de référence.
C’est précisément pourquoi, en l’absence d’état des lieux d’entrée, les juridictions recourent fréquemment à une reconstitution de l’état initial par faisceau d’indices. La Cour d’appel de Bordeaux (2e chambre civile, 16 novembre 2023, n° 20/02655) et la Cour d’appel de Paris (7 juin 2023, préc.) illustrent cette démarche en analysant par exemple, la durée d’occupation, la nature et l’ampleur des travaux entrepris dès l’entrée dans les lieux, l’absence de travaux d’entretien par le bailleur, les indices matériels permettant d’écarter l’hypothèse d’une délivrance « à neuf » et de retenir un état d’usage. Ces éléments permettent ensuite au juge d’apprécier si les désordres constatés à la restitution des locaux sont véritablement apparus pendant la période de jouissance du preneur.
L’enjeu est considérable : sans référentiel initial, la qualification de « dégradation » devient, sinon impossible, du moins hautement incertaine ; et cette incertitude pèse sur le bailleur.
La rigueur probatoire conduit au rejet des demandes de remise en état des bailleurs. Les décisions les plus récentes confirment d’ailleurs que cette rigueur probatoire conduit, en pratique, au rejet de nombreuses demandes de remise en état formulées par les bailleurs.
Dans l’ordonnance du Tribunal judiciaire de Rennes (16 mai 2025, préc.), le juge relève des désordres décrits à la sortie, mais retient que l’absence d’état des lieux d’entrée ne permet pas de déterminer l’état initial. La conséquence est cohérente : restitution du dépôt de garantie au preneur et rejet de la provision sollicitée au titre des réparations locatives. La Cour d’appel de Versailles (16 novembre 2023, n° 22/05723) adopte une démarche comparable : en l’absence d’état des lieux d’entrée, et au regard des éléments produits par le preneur quant à l’état initial, la Cour refuse de faire peser sur le preneur le coût d’une remise en état dont l’imputabilité n’est pas démontrée.
En définitive, depuis la loi Pinel, l’état des lieux n’est plus un document accessoire : il constitue le socle probatoire des demandes de remise en état et, plus largement, de toute discussion relative à la restitution des locaux. Il est donc essentiel, pour les parties, d’établir un état des lieux contradictoirement et précis à l’entrée afin de fixer un référentiel clair, puis un état des lieux tout aussi rigoureux à la sortie afin de permettre une comparaison.
À défaut, le bailleur s’expose à une difficulté probatoire majeure : privé de la présomption de bon état, il lui revient de démontrer, point par point, l’état initial des locaux et l’imputabilité des désordres au preneur ; une démonstration qui, en contentieux, échoue fréquemment lorsque l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi avec la rigueur requise.
Nihal YAHIA
Avocate au Barreau de Paris, Librato Avocats
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